A termőföld értéke Magyarországon

2021. március 8.



A föld maga egy sokfunkciós, megújuló erőforrás, amely nemzeti és természeti kincs. Mivel megannyi funkcióval rendelkezik, így értékének meghatározása több problémát is felvet, és a szakirodalomban is több vita folyt róla az elmúlt évek során. Ha abból indulunk ki, hogy a föld a társadalmi lét alapja, az egyes nemzetek határokkal jelzett földterületeken léteznek és mindennapi életünket a föld felszínén éljük, akkor a föld maga nem piaci termék, és ennek mentén annak ára meghatározhatatlan. Ezzel szemben a mai társadalmakban legtöbbször az emberek vehetnek és eladhatnak földeket, így az egyes földterületeknek értelem szerint, kell hogy legyen ára, értéke. Mivel az idén hatályba lépő osztatlan közös területek felszámolásáról szóló jogszabályok jelentősen módosíthatják a termőföldek árát az elkövetkezendő években, így fontosnak tartom, hogy ismerjük meg a föld értékét alakító egyes tényezőket és a földárak alakulását az elmúlt pár évben, hogy teljesebb képet kapjunk a magyarországi földek értékéről. A cikkben a mezőgazdaság számára relevánsan a termőföldekkel, mezőgazdasági területekkel fogok mélyebben foglalkozni.


Magyarország termőterülete


Maga a termőföld Magyarországon egy jogi fogalom, amelyet a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény és az azt módosító 2013. évi CLXIX. törvény határoz meg. Ezek alapján a termőföld olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban valamilyen település külterületén fekvő szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas vagy fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, kivéve, ha a földrészlet az Erdőtörvényben meghatározottak alapján erdőnek minősül. Az emberek termőföld fogalma ezzel összhangban van, azzal az eltéréssel, hogy az erdőt mindenki termőföldként tartja számon. Mindemellett a termőterület egy statisztikai fogalom, amely az erdőt és a halastavakat is magába foglalja. A további elemzéshez ez a legfontosabb kategória. Beszélnünk kell még a termőterületen belül a mezőgazdasági területről is, mint statisztikai fogalomról, amely a szántó, kert, gyümölcsös, szőlő, rét és legelő (gyep) művelési ágak összességét takarja.


Magyarország teljes, 9.303 ezer hektáros területéből a termőterületek aránya 79%-ot (7.319 ezer ha) képvisel, amely több országhoz viszonyítva jó aránynak tűnik. Magyarország kis ország, ennek ellenére remek területi, mezőgazdasági adottságokkal rendelkezik, de ha a termőföldek alakulását nézzük, akkor azt látjuk, hogy arányuk folyamatosan csökken az ország teljes területéhez viszonyítva.






Ha a termőterületek csoportján belül tovább vizsgáljuk elkülönítve a mezőgazdasághoz szorosan köthető, folyamatos munkát igénylő és évenkénti hasznot jelentő mezőgazdasági területek csoportját és az egyéb termőterületek csoportját (erdő, nádas, halastó), akkor az látható, hogy a mezőgazdasági területek nagysága még nagyobb mértékben csökkent a rendszerváltás óta.



A termőterületek teljes csökkenése mellett megfigyelhető egy belső átrendeződés is, amelyet a 3. ábra kiválóan szemléltet. Azokban az években, amikor a termőterületek nagysága jelentősen csökkent, akkor jellemzően a mezőgazdasági területek mérete csökkent drasztikusan, míg az egyéb területek nagysága ezen időszakok környékén növekedett. Az is megfigyelhető még, hogy a két termőterület-csoport méretváltozása ellentétes irányba mozog. Általában amikor a mezőgazdasági területek mérete csökken, akkor emelkedés tapasztalható az egyéb termőterületek méretében, valamint fordítva.


A mezőgazdasági területeken belül észrevehető, hogy a csökkenés ellenére a szántóterületek nagysága arányaiban emelkedett az elmúlt 30 évben, ami azonban annak a következménye, hogy a magyar állattenyésztés jelentősen visszaszorult a rendszerváltás óta és természetesen a modernizálódás következtében egyre intenzívebbé vált. Ezt bizonyítja a legelő (gyep) területek jelentős csökkenése is.



Összességében elmondható, hogy a magyar termőföldek nagysága az elmúlt 30 évben folyamatosan csökkent és valószínűsíthető, hogy ez a folyamat a jövőben is folytatódni fog. A termőföldeken belül további probléma, hogy a vidéki mezőgazdasági társadalom megélhetésének legnagyobb részét kitevő mezőgazdasági területek még nagyobb arányban csökkentek az elmúlt években. Mivel a termőföld, mint termelőeszköz véges erőforrás, így értékének megállapításában közrejátszik az, hogy kínálata növekedni nem fog, sőt a látottak alapján csökken majd. Ennek okán értelemszerűen az értékének a növekedése várható a gazdasági törvények szerint, ha van rá megfelelő kereslet. Azonban a föld keresletének több gátló tényezője is van a föld különleges erőforrás jellege miatt.


A termőföldszerzés jogi háttere


Mivel a termőföld maga nemzeti és természeti kincs, amelynek nagysága véges, azonban termelési eszközként folyamatosan megújuló (megújítható), így a magyar törvénykezés külön foglalkozik vele és több szabályt hozott tulajdonjogának megszerzésével kapcsolatban. Ezeket alapvetően a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) írja le. A törvény hatálya kiterjed fekvésétől (külterület, belterület, zártkert) függetlenül a szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban nyilvántartott földekre.


Alapjaiban Magyarországon csak belföldi magánszemély és európai uniós állampolgár szerezhet földet. Általános jogalkotói akaratként a törvény a földtulajdon megszerzésének céljaként a föld megművelését, a mezőgazdasági termelést jelöli meg. Az alanyi körön belül megkülönböztet földművesnek és nem földművesnek minősülő magánszemélyt, melynek lényege, hogy értékesítésnél a földművesek tulajdonszerzését részesítse előnyben. A törvény a nem földművesnek minősülő magánszemély földszerzését 1 hektárban maximalizálja. A földműves magánszemélyek földszerzésénél, vagy ha a nem földműves magánszemély közeli hozzátartozójától szerzi a földet, akkor általános jogelvként a földszerzési maximum 300 hektár lehet. Nem tagállami magánszemélyek csak törvényes öröklés útján szerezhetnek földet Magyarországon.


A jogi személyek (pl.: vállatok) földszerzését nem teszi lehetővé a Földforgalmi törvény. A jogi személyek földszerzési korlátozása 1994-től él a magyar törvénykezésben, ezért a törvény lehetővé teszi termőföldek jogi személyek általi tulajdonlását, ha azt 1994 előtt szerezték meg. Ennek köszönhetően ma Magyarországon hozzávetőlegesen 140 ezer hektár termőföld van gazdasági társaságok birtokában.


Speciális szabályok vonatkoznak a Magyar Államra, a helyi önkormányzatokra, egyházi jogi személyekre és a jelzálog-hitelintézetekre a földszerzés szempontjából:


A Magyar Állam föld tulajdonjogát a Nemzeti Földalapról szóló törvény földbirtok-politikai irányelvei alapján, különböző közérdekű célok megvalósítása érdekében korlátlanul szerezhet.
Helyi önkormányzat a föld fekvése szerint szociális földprogram megvalósítása, közfoglalkoztatás vagy településfejlesztés céljával szerezhet földet.


Egyházi jogi személy csupán tartási, életjáradéki, gondozási, ajándékozási szerződés alapján és végintézkedéssel szerezhet földet, egyéb jogcímen nem (pl.: adásvétel).
Jelzálog-hitelintézet csak pénzügyi szolgáltatásból származó veszteség mérséklése vagy elhárítása érekében szerezhet föld tulajdonjogot. Az így megszerzett ingatlanokat azonban egy évben belül nyilvános árverésen értékesítenie kell, különben a föld tulajdonjoga az államra száll.


Az állam több korlátozó feltételt szabott törvényileg a földek kereskedelmével kapcsolatban, amelyek a termőföld, mint nemzeti kincs és a mezőgazdasági termelők védelme miatt van, azonban másodlagos hatásként csökkentik a termőföldek keresletét. A földszerzés alanyi korlátozásai mellett a törvény részletesen és bonyolultan rendelkezik a különböző elővásárlási jogokról és egyéb kitételekről, amelyeket a cikk tartalmi kereteire való tekintettel nem részletezek, azonban ezek a kitételek is megnehezítik a földek piaci adásvételét, tovább korlátozva így az ezek iránti keresletet.


A termőföldek értékének meghatározása Magyarországon


A cikk a magyarországi termőföldek értékét, annak alakító tényezőit próbálja bemutatni, így megkerülhetetlen, hogy az ingatlan-nyilvántartásban a termőföldek legfontosabb értékmérőjéről is beszéljünk. Ez a kataszteri tiszta jövedelem, amelyet a földminősítés részletes szabályait megállapító 47/2017.(IX.29.) kormányrendelet úgy határoz meg, hogy a földterület minőségét aranykorona értékben kifejező értékszám. A köznyelvben csak aranykorona, röviden AK. 


A teljes megértéshez fontos, hogy történelmi kitekintést tegyünk. 


Hazánkban az első földadókataszter terve II. József császár nevéhez fűződik, aki megkísérelte az általános földadó bevezetését. Ezt a felvilágosult intézkedését azonban, a nemesség ellenállása miatt halálos ágyán, 1790-ben kénytelen volt visszavonni. A XVIII. század végén, a XIX. század elején azonban egész Európában általánossá vált a földek megadóztatása. Ennek két módja létezett akkor: az értékkataszter, amely a földbirtok és a hozzá tartozó felszerelés, állatállomány piaci értéke volt, valamint a hozadékkataszter, amelyet az egységnyi területen megtermelt érték és a ráfordított érték különbözete adott meg. Magyarországon 1850-ben egy császári pátens a hozadéki katasztert rendelte bevezetni. A földadó megfelelő beszedéséhez szükség volt egy egységes mutatóra, amely képviseli a föld értékét, így a földek közötti különbségtételt. Az 1875. évi VII. törvénycikkel bevezetett mutató lett az alapja a beszedett földadó mértékének. Először ezt forintban, majd az 1900-as aranykorona bevezetése után már ebben a pénznemben szedték be, amiről kapta is a nevét a mértékegység. Ezután a változó pénznemek ellenére az aranykorona mutató, mint földminőségi értékmérő megmaradt. 


A hozadéki aranykoronás földértékelési rendszer létrejöttekor figyelembe vették a talaj adottságait, a terület megközelíthetőségét, úttól való távolságát, a rajta elérhető bevételt. Ma már tudjuk, hogy nem célszerű ökonómiai adatokkal kombinált földértékelést működtetni, mert elavulttá válik. Ennek okán mára egy új földminősítési rendszer felállítása a magyar földek minőségi, értékbeli mérésére nagyon fontos lenne, és sokat segítene a földek értékének meghatározásában, amit egykoron az aranykorona megfelelően betöltött. A 80-as években voltak erre kísérletek. 1980-85 között az úgynevezett mintateres talajtérképezés volt az első, amely a korszerű talajfelvételezési módszert a régi rendszer elemeire alkalmazta. Mértékegysége egy 100 pontos termőhelyi értékszám volt, azonban országos bevezetése nem volt lehetséges. Azt követően 1985-89 között dolgozták ki a talajtérképes genetikus földértékelést, amely a mezőgazdasági területek 20 %-ára készült el kísérleti jelleggel. Az 1990-es évektől zajló, rendszerváltással együtt járó földtulajdon-rendezés miatt azonban az új földértékelési rendszer további alakítása, bevezetése nem volt lehetséges. Vissza kellett térni a korábbi aranykoronás rendszerre, hiszen a privatizáció során a korábbi, jogos földtulajdon területét és a földminőségét ez tartalmazta. Ez képezhette alapját a részarány földkiadásnak, hiszen a termelő szövetkezetekbe bevitt földek értékét így tartották nyilván a földhivatalok. A termőföldek tényleges minőségének változását (erodálódás, vagy talajjavítással elért javulás) a rendszerben bizonyos szinten nyomon lehet ugyan követni, amennyiben az ingatlan tulajdonosa azt a földhivataloknak bejelenti. Két minőségi osztály-, illetve 8 aranykoronát meghaladó javulást vagy romlást a földhivatalok átvezetnek. 


A részarány földkiadás országos befejezését követően az aranykoronás rendszer felülvizsgálata újra aktuálissá válik, és lehetséges is lenne, hiszen a talajvizsgálati technológiák és eljárások egyre fejlettebbek. Nagyon sok gazda a talajvizsgálatok után dönt arról, miképp műveli meg a földjét vagy éppen egyes támogatások igénylése miatt kötelező is számukra ezek elvégzése. Tehát a megfelelő eljárások és az adathalmazok egy része már birtokba vehető egy átfogó és ténylegesen a földek minőségének megállapítására törekvő mutatószám kialakításához. Egy új rendszer kialakítása azonban sok időt igényel, gondoljunk csak a 80-as évekbeli törekvésekre még azzal együtt is, hogy a technológia gyorsan fejlődik. Kérdés azonban az is, hogy éppen azért, mivel a gazdák maguk végzik el a talajtani vizsgálataikat, szükséges-e egy új rendszer kialakítása vagy a földek értékét egyszerűen a piaci ár alakítja majd.


A termőföldek árának alakulása Magyarországon


Miután megnéztük a magyar termőterületek méretének alakulását, adásvételének jogi hátterét és a jelenleg is érvényben lévő földminőségi mértékegységet, rendszert, nézzük meg hogyan alakultak a termőterületek árai az elmúlt években. Ezeket az árakat a piaci földértékesítések alapján számíthatjuk ki és talán ezek az árak mutatják meg legjobban a termőföldek értékét jelenleg.


Magyarországon 2019-ben az átlagos termőföld értékesítési ár 1.402 ezer Ft volt, amely azonban jelentős szórást mutat a különböző megyék között. Míg Békés megyében egy hektár termőföld átlagos ára 2.028 ezer Ft volt, addig Nógrád, Zala és Heves megyében az átlagos földárak nem érték el az 1 millió Ft-ot.

 


5.ábra: Járási termőföld átlagárak (2019, Ft/ha); Forrás: OTP Termőföld Értéktérkép, 2020


Az összesítő termőföld átlagárak vizsgálata után azonban fontos megvizsgálnunk művelési ágak szerint is a földterületek árát, hiszen az egyes művelési ágak eltérő jövedelmet biztosíthatnak, így a földek értéke is más és más lehet. Sajnálatosan az árakat csupán 2009-től tudjuk vizsgálni, mivel hosszabb idősáv piaci adatai nem érhetőek el, de valószínűsíthető, hogy az elmúlt 10 év tendenciája is megfelelő képet ad a földek árának mozgásáról.


Hazánkban az elmúlt 10 évben a szántóterületek értéke emelkedett a legjelentősebben. Átlagosan évi 11,2%-ot növekedett országos szinten az egy hektárra vetített szántóterületek értéke. Míg 2009-ben egy hektár 491 ezer Ft-ba került, addig 2019-ben ez az érték már 1.582 ezer Ft volt folyóáron. Hasonló növekedést értek még el a gyepterületek és a gyümölcsösök árai is, hiszen ebben a művelési ágakban a növekedés éves átlagos szintje 10,8% és 10,5 volt% volt. Azonban az árszínvonal a két művelési ágnál jelentősen eltérő, hiszen míg egy hektár gyepterület 2019-ben 750 ezer Ft volt, addig ugyanekkora területű gyümölcsös 1.988 ezer Ft volt. A legalacsonyabb növekedést a magyarországi szőlők és erdőterületek mutatták az elmúlt 10 évben, ahol a növekedés éves átlagos szintje rendre 8,1% és 6,6% volt. A szőlők és az erdők tekintetében is hasonlóan kivehető az árszint nagy különbsége. Míg a legdrágább mezőgazdasági területtípus, a szőlő ára 2019-ben 2.292 ezer Ft volt, addig egy hektár erdőterület ára 748 ezer Ft volt.

 

Összességében az elmúlt 10 évben az összes mezőgazdaságilag fontos művelési ágban jelentősen drágultak a földterületek. Ebben közrejátszhatott a csökkenő termőföldkínálat, a szigorú jogi szabályozási háttér, a területalapú támogatások rendszere, a haszonbérleti díjak adómentessége, valamint még nagyon sok tényező, amelyet cikkemben nem tudtam kifejteni (generációváltás nehézsége, megfelelő szakmai utánpótlás hiánya, urbanizáció stb.). Ezek mellett ma Magyarországon nincsen egy egységes, megfelelően működő földminősítő mutató, amely alapján meghatározható lenne az egyes földterületek értéke, így jelenleg a piacon történő kereskedelem alapján tudjuk meghatározni a földterületek értékét.


Előreláthatólag ezt a tényt jelentősen befolyásolni fogják a 2021. január 1-jétől hatályos, a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolását elősegítő jogszabályi rendelkezések, amelyek a közös tulajdont megszüntető eljárásban a megoszthatóság területi minimumát el nem érő földek esetében valamelyik tulajdonostárs tulajdonához történő hozzászámítását, azaz bekebelezését teszi lehetővé, sok esetben kötelezővé. Ezen tulajdoni hányadokra szántó esetében aranykoronánként, egyéb termőföld esetén területarányosan közzétételre kerül az értékbecslési ajánlat, amely vélhetően irányárként szolgál majd egyéb tulajdonszerzések esetében is.


Pintér Bence


Üzletfejlesztési munkatárs
Bonafarm Csoport