Az osztatlan közös tulajdonú földek felszámolása Magyarországon

2021. június



2021-től életbe lépett az osztatlan közös területek megszüntetéséről szóló új szabályozás, amely jelentős változásokat hozhat a magyar agráriumban. A téma aktualitása és fontossága miatt járjuk végig az osztatlan közös területek megszüntetésének okait, a felszámolási szabályozás részleteit és hogy milyen változásokat okozhat ez a magyar termőföldek értékében.


Osztatlan közös termőterületek Magyarországon


Osztatlan közös tulajdonról (OKT) akkor beszélünk, ha egy helyrajzi számon nyilvántartott ingatlannak többen is tulajdonosai, és minden egyes része olyan arányban oszlik meg a tulajdonostársak között, amilyen arányban a tulajdonjoguk fennáll.


A tulajdonosok mindegyike jogosult a tulajdona használatára, de azt nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs sérelmére.  Jellemzően itt kezdődnek a gondok. A termőföldek jelentős részében ez egy kényszerközösség, amelynek sajnos sok hátránya van. Hogy csak néhányat említsek:


·         Közös tulajdonú földeken gyengébb a tulajdonosi szemlélet, több a használatlanul hagyott terület.

·         Ez a rendszer nem illeszkedik az uniós jogi normákhoz, nehezebb uniós támogatáshoz jutni.

·         A SAPS (egyszerűsített területalapú támogatás) igénylésnél átfedések esetén elutasításra kerülhet a kérelmünk, amely osztatlan közösben gyakran előfordul.

·         A használatot külön igazolni kell.

·         Nehéz beruházni, vagy banki hitel fedezeteként használni.


Az elmúlt 30 évben jelentősen megnőtt a közös tulajdonban lévő ingatlanok száma, különösen a termőföldeknél, köszönhetően a rendszerváltást követően megvalósuló tulajdoni átalakulásnak. Ennek célja a piacgazdaság visszaállítása volt, amelyhez elengedhetetlen a magántulajdon visszaállítása.


Osztatlan közös termőterületek kialakulása és jelenlegi mérete Magyarországon


Annak érdekében, hogy jobban megértsük az osztatlan közös területek jelenlegi helyzetét és megszüntetésének fontosságát, történelmi kitekintést kell tennünk.


Magyarországon a II. világháború végén a magyar polgári demokratikus berendezkedés szovjet típusú átalakítása kezdődött meg. Mivel ekkor a magyar lakosság közel fele földművelésből élt, így a lakosság megnyerése érdekében Nagy Imre 1945 márciusában kezdeményezte a földosztást. Célja az volt, hogy „valóra váltsa a magyar földműves nép évszázados álmát, és birtokába adja ősi jussát, a földet.”


A földreform régi vágyakat valósított meg, azonban olyan birtokstruktúrát alakított ki, amely hosszútávon gátját képezte a modern mezőgazdaság kialakításának. A magángazdaságok nem kaptak támogatást a termelés beindításához. Komolyabb termelésre alkalmatlan, elaprózódott területek voltak, aminek hatására komoly ellátási zavar keletkezett.


Ez a kialakult elaprózódott birtokstruktúra és annak működésképtelensége megteremtette a kollektivizálás szükségességét és már 1947-ben megkezdődött a mezőgazdaság szocialista átszervezése. Olyan termelőszövetkezeti csoportok jöttek létre, amelyben a kisparasztok a bevitt földeken közösen gazdálkodtak, azonban ez még a közös és hatékonyabb gazdálkodás miatti szükség volt, föld tulajdonjoga megmaradt, csupán a mezőgazdasági termelés volt nagyjából közös. Legalábbis a kezdetekben, hiszen a szovjet irányítású kormányzat fő célja a földművesek összes földjének termelő szövetkezetekbe szervezése volt.


A szovjet uralomnak köszönhetően 1959 és 1962 között agitátorok járták az országot, és gyakorlatilag lelátogatták a településeket. Vagy szép szóval, vagy fenyegetéssel, de mindenhol megalakították a gyakorlatilag 1992-ig fennálló termelő szövetkezeteket. 1962-re gyakorlatilag nem volt Magyarországon olyan település, ahol az Állami Gazdaságokon és a termelő szövetkezeteken kívül más formában lehetővé tették volna a föld megművelését.


A termelő szövetkezeti tagság együtt járt a tag és a vele közös háztartásban élők földjeinek beviteli kötelezettségével. A föld tulajdonjogát gyakorlatilag nem vesztette el, de minden más joga megszűnt. Ezek a földek „tsz földhasználati jog” –gal voltak nyilvántartva. Azt, hogy ki mennyi földet vitt be, un. részarány különlapon tartották nyilván.


Az így nyilvántartott részarány tulajdonnak a magánkézbe adása kezdődött meg 1992-ben. Nem reprivatizáció történt, azaz senki sem ott kapta meg a tulajdonát, ahol a bevitel előtt volt (vagy ha igen, az a véletlen műve volt). Sőt még nem is annyi területet kapott, hiszen a részarány földkiadás alapja az aranykorona (AK) lett. Mindenki, aki aranykorona értékkel rendelkezett vagy kérelem alapján, vagy ennek hiányában sorsolással bekerült valamelyik földbe. Volt, aki néhány aranykorona terhére több ingatlanban is szeretett volna bekerülni. Gondolható tehát, hogy milyen kis tulajdoni részek is kiadásra kerültek. Az osztatlan közös tulajdon létrejöttének egyik legnagyobb színtere volt ez.


Mivel a cél az volt, hogy valamennyi nyilvántartott aranykorona kiadásra kerüljön valahol, így sok esetben olyan személyek is földtulajdonhoz jutottak, akik már elhaltak, örököseik ismeretlenek, sok esetben minimális adat nélkül nyilvántartott személyeknek is kiadták a földet, akiket képtelenség beazonosítani.


Az un. kívülállók, azaz olyan tulajdonosok földje, akik nem voltak tsz tagok, és nem is léptek be, megváltásra és a termelő szövetkezet tulajdonába kerültek 1961. január 1-el. Az így megváltott földek után 1992-től kártalanítást lehetett igényelni. Ez volt a kárpótlás. Ebben az eljárásban megszerzett kárpótlási jegyek aztán felhasználhatóak voltak földtulajdon megszerzésére. Ez az osztatlan közös tulajdon kialakulásának másik nagy területe. Ez azonban mégis egy korrektebb tulajdon közösséget jelent, hiszen a kárpótlási jeggyel történő földszerzés kvázi egy vétel, azaz ott nincs ismeretlen tulajdonos.


A rendszerváltozás után az osztatlan közös területek száma tovább emelkedett, hiszen azóta is alakulnak ki egyéb módon ilyen területek, például örökléssel, ajándékozással, stb.


A napjainkra kialakult osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok nagysága közel 2,4 millió hektár, amelyből 900 ezer hektár részarány földkiadással, 420 ezer hektár kárpótlással, valamint 1,1 millió hektár valamilyen egyéb módon alakult ki. Ez a jelentős mennyiségű földterület összesen hozzávetőlegesen 4,6 millió tulajdonos között került szétosztásra.


Az osztatlan közös területek felszámolásának idei megkezdésének jelentőségét mutatja, hogy ezek a területek (2,4 millió hektár) Magyarország 9,3 millió hektáros teljes területének több mint 26%-a. Ezen kívül a meginduló felszámolási eljárások talán még nagyobb mértékben érinti a magyar lakosságot, hiszen jelenleg az osztatlan közös tulajdonú területeknek több mint 4,6 millió fő tulajdonosa van Magyarországon. A téma fontossága miatt a továbbiakban nézzük át, hogyan is néz ki ezen területek felszámolására létrehozott szabályozás.


Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének közös szabályai


A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásának szabályait a 2020. évi LXXI. törvény és a 647/2020.(XII.23.) Korm. rendelet szabályozza – meglepően részletesen, mégis elég sok bizonytalansággal. Aki belevág a közös tulajdonának felszámolásába, sajnos nem kerülheti el, hogy ezeket a jogszabályokat végignézze. Az eddigi eljárásoktól ugyanis abban is eltér ez a mostani, hogy nincs olyan hatóság, amely levezényli a folyamatot. Az eljárás egyik sajátossága ugyanis, hogy csak a tulajdonos kezdeményezheti, és folyamatosan a kezdeményező tulajdonos jár el benne, semmilyen hatóságnak vagy hivatalnak nincs hatásköre ezt kezdeményezni vagy lefolytatni.


Fenti jogszabályok termőföldre (továbbiakban: föld) terjednek ki, amely ebben az esetben kül- vagy belterületen minden olyan ingatlan, amely szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva az ingatlan-nyilvántartásban. Leegyszerűsítve, amelynek van aranykorona értéke. Szerzési jogcímtől függetlenül kiterjed valamennyi osztatlan közös tulajdonban lévő földre.


A birtokelaprózódás megakadályozása érdekében a törvény meghatároz területi minimumot is, amely alatt ingatlan ebben az eljárásban nem alakulhat ki. Ez szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület esetén 10.000 m˛ (azaz 1 hektár), szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetében 3.000 m˛, zártkertben 1.500 m˛. Ha egy ingatlanon belül több művelési ág is található, akkor a kisebbet kell figyelembe venni. Ha tehát egy „gyümölcsös és szántó” művelési ágú ingatlanban szeretnénk a közös tulajdont megszüntetni, ott a 3.000 m˛ területi minimumot kell figyelembe vennünk. Ettől kisebb terület a szántó területrészen sem alakítható ki.


A 2021. január 1.-től hatályba lépő jogszabályok értelmében az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének – az eddig is rendelkezésünkre álló un. Ptk. szerinti megszüntetésén kívül - az alábbi lehetőségek valamelyikét alkalmazhatjuk:


-          Az ingatlan megosztása: A megosztási eljárással azon ingatlanokban szüntethető meg az osztatlan közös tulajdon, amelyből legalább két önálló helyrajzi számú, a területi minimumot elérő, rendeltetésszerű művelésre alkalmas területet ki lehet alakítani. A koronavírus kapcsán elrendelt veszélyhelyzet miatt ezeket az eljárásokat hivatalosan elindító lépés, a folyamatban lévő megosztás tényének a feljegyeztetése a tulajdoni lapra, a veszélyhelyzet végéig nem tehető meg, a földhivatalba a megosztás érdekében kérelem nem nyújtható be.

-          Az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele: Ha a területi minimumot figyelembe véve nem alakítható ki legalább két különálló ingatlan, azonban valamelyik tulajdonos, vagy akár mindegyik tulajdonos meg kívánja a közös tulajdont szüntetni, akkor azt egyetlen tulajdonostárs veheti tulajdonba. Ezek az eljárások jelenleg is indíthatóak, azokat nem állította meg a veszélyhelyzet. Elvileg bármelyik tulajdonostárs tulajdonába kerülhet az ingatlan, azonban arra az esetre, ha többen is élni szeretnének a bekebelezéssel, a törvény egy sorrendet állít fel. Elsőbbséget élvez a legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs. Ennek hiányában, vagy egyenlőség esetén a legnagyobb részben tulajdonos élhet ezzel a lehetőséggel. Ennek egyenlősége esetén pedig a legfiatalabb tulajdonostárs lesz jogosult a bekebelezésre. A bekebelezett terület ellenértékét természetesen meg kell fizetni. Ha az átadása lehetetlen, úgy bírósági letétbe lehet helyezni a megfizetendő összeget.

-          Az ingatlan kisajátítása: Előfordulhat, hogy szabadulni szeretnénk az osztatlan közös tulajdonunktól, de nem tudunk. Abban az esetben, ha legalább háromszor kezdeményeztük már a megosztást, de arra 2 év alatt sem került sor, és ezzel egyidejűleg az ingatlanban vagy több mint 100 fő a tulajdonos, vagy 30 főtől több, de az átlagosan egy főre eső terület kevesebb, mint 0,5 hektár, akkor kezdeményezhetjük a Nemzeti Földalapkezelő Központnál az egész ingatlan állam általi kisajátítását.


Látható, hogy az osztatlan közös tulajdonú területek megszüntetése esetén mind az ingatlan megosztásánál, mind az egyetlen tulajdonostárs tulajdonba vételénél új tulajdon is szerezhető, aminek három módja van.


Bekebelezéssel való földszerzés azt jelenti, hogy ha az osztatlan közös tulajdon megszüntetésével érintett ingatlanban olyan tulajdoni hányadra kellene kialakítani a földrészletet, amely nem érné el a területi minimumot, és ebben az eljárásban a minimumtól kisebb területtel érintett tulajdonosok nem vesznek részt, vagy nem kívánnak úgy „összeállni”, hogy az ingatlanuk elérje azt, vagy nem tudnak venni hozzá az ingatanon belül, akkor rendelkezni kell az egyezségben egy másik tulajdonostárs tulajdoni hányadához való beszámításról (azzal együtt kell kimérni). A bekebelezett területrész ellenértékét természetesen meg kell fizetni, vagy ha annak átadása nem lehetséges, bírósági letétbe kell helyezni. A megfizetést az ingatlan-nyilvántartási átvezetés során igazolni kell. Ezzel a bekebelezett tulajdoni rész a bekebelező tulajdonába kerül.


Adásvétellel vegyes megosztás is lehetséges. Ezzel akkor is lehet élni, ha egyebekben a kialakítandó tulajdoni rész is elérné a területi minimumot. A bekebelezéssel ellentétben erre csak a másik fél beleegyezése esetén van lehetőség.


Cserével vegyes megosztást az optimális birtokszerkezet kialakítása érdekében kezdeményezhetünk. Ez az egyedüli eset, amikor a megosztásba a tulajdonosok több ingatlant is bevonhatnak egy kérelembe. Egyébként egy kérelemben csak egy földrészlet szerepelhet.


Fontos, hogy amennyiben többlet tulajdont szeretnénk szerezni, úgy meg kell felelnünk az alábbi feltételek valamelyikének:


-          az adott ingatlanban legalább 3 éve tulajdonrésszel kell rendelkeznünk,

-          vagy ha ez nem így van, csak akkor szerezhetünk többlet tulajdont, ha az eredeti tulajdon részünket vagy öröklés jogcímen, vagy közeli hozzátartozótól szereztük.


Ezek fontos jogszabályok az ellen, ha valaki gyorsan bevásárolva magát egy földterületbe, aztán bekebelezné a kisebb tulajdonosok területrészét, amivel igazodik a szabályozás a földforgalmi törvény alapvetéséhez, miszerint a föld tulajdonjogát az azt megművelő földműves birtokolja. Ezzel szemben a többlet tulajdon megszerzésénél az okiratba nem kell belefoglalni a földforgalmi törvény által, termőföld szerzéséhez szükséges nyilatkozatokat, nem kell figyelembe venni, hogy a nem földműves csak 1 hektár alatt szerezhet tulajdont, az elővásárlási jog nem gyakorolható, így nem kell kifüggeszteni, nem kell külön bejegyzési engedély és nem kell hatósági jóváhagyás sem. Egyszóval, ez egy könnyített, „mindentől mentes” tulajdonszerzés.


Tudnunk kell, hogy az eljárás során az eddigi használatot – még ha az a földhasználati nyilvántartásban bejegyzésre is került, - figyelmen kívül lehet hagyni. Ez az eljárás a tulajdonjogot érinti. A fennálló használati szerződések folytatódnak, természetesen a tulajdonosok kötelessége hogy a használati változások átvezetésre kerüljenek a nyilvántartásban.


Ahogyan azt már írtam az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok kialakulásánál, az egyes területek tulajdonosai lehetnek ismeretlen, vagy elhunyt emberek, vagy egyéb okok miatt nem elérhető személyek. Ezek a személyek több problémát okoztak eddig a földeken gazdálkodó többi tulajdonosnak, hiszen nélkülük megnehezülhet a támogatás igénylés és lehetetlenné válik a föld átminősítése vagy épp banki fedezetként való bevonása. Ezek miatt a szabályozás úgy rendelkezik, hogy az elhunyt, nem elérhető tulajdonostárs, vagy az a személy, aki nem foglalkozik a tulajdonával, nem akasztja meg az osztatlan közös tulajdonlás felszámolásának eljárását. A törvény tételes felsorolást tartalmaz arról, kinek az értesítése mellőzhető (személye bizonytalan, címe ismeretlen), vagy kiét kell megtörténtnek tekinteni („nem kereste”, „elköltözött” vagy megtagadta az átvételt). Az így értesítettnek minősülő tulajdonosok tulajdoni hányada az egyezség érvényességének a számításánál a kérelmező oldalán beleszámít. Érvényes egyezséghez a tulajdoni hányad szerinti egyszerű többség kell.


Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének lehetséges hatásai a magyarországi termőföldek áraira


Az előző fejezetben beszéltünk az osztatlan közös tulajdonú területek megszüntetéséről és arról, hogy a megszüntetés folyamata közben az egyes tulajdonosok hogyan tudnak többlet földterületet szerezni. Természetesen a földszerzés ellenértékét minden esetben ki kell fizetni, ahogy a korábbi fejezetben említésre is került, azonban arról még nem esett szó, hogy mekkora az ellenérték összege.


Ha a tulajdonos váltás adásvétellel történik meg, akkor mindegyik eredeti tulajdonos beleegyezése szükséges, így a tulajdonosoknak az árról is meg kell egyezniük. Azonban bekebelezésre kerülő tulajdoni hányadok esetében lehetséges, hogy egyes tulajdonosok elhunytak, nem beazonosíthatóak, vagy egyszerűen nem foglalkoznak tulajdonukkal, így ezekben az esetekben a megegyezés nem lehetséges. Abban az esetben is problémák merülhetnek fel, ha a tulajdonosok szimplán nem tudnak, vagy nem akarnak megegyezni a földtulajdon áráról.


Az ilyen esetek miatt a földek ellenértékének meghatározásához a kormány a Nemzeti Földügyi Központ internetes oldalán értékbecslési ajánlatot tett közzé. Ez az a minimum, amelyet a bekebelezőnek legalább meg kell fizetnie. Ettől eltérni igazságügyi szakértő által készített új értékbecslési szakvélemény alapján lehet. Az igazságügyi szakértő által készített új értékbecslés költségeit a bekebelező tulajdonostárs akkor fizeti, ha ő kezdeményezte az elkészítést, vagy az új földérték 20%-al nagyobb, mint a Nemzeti Földügyi Központ által meghatározott érték.


Az állam által közzétett értékbecslési ajánlat járásonként határoz meg irányárat szántó esetében aranykorona egységenként, minden más művelési ágba tartozó termőföld esetében hektáronként, amelyet az adott területen elérhető átlagárak alapján határoztak meg. Megfigyelhető, hogy a törvényalkotó az aktuális piaci viszonyokat próbálta tükrözni az értékbecslési ajánlatoknál. A szántóterületek esetében ennek ellenére nehéz összehasonlítanunk az ajánlatokat az elmúlt években megfigyelhető földárakkal. Miután aranykorona egységben adták meg az értékbecslői ajánlatokat, így remekül látszanak az előző Agroker Magazinban megjelent termőföld értékről szóló cikkben taglalt aranykorona rendszer hiányosságai, miszerint az egyes területek aranykorona értéke nem feltétlenül a mostani minőségét és értékét tükrözi a termőföldeknek. Ez által a járásokban meghatározott állami értékbecslői ajánlat aranykoronánkénti értéke az országban jelentősen eltérő, de még megyénként is megfigyelhető jelentős eltérés. Míg az Ózdi járásban a szántóföldek értéke aranykoronánként 21 ezer Ft, addig Budapesten a földek értéke 204 ezer Ft aranykoronánként, de a járások legnagyobb részében a földek értéke 41-70 ezer Ft/AK között mozog.


Ha országosan számtani átlagot vonunk, akkor a szántóföldek értéke 64,4 ezer Ft/AK, azonban ez túlzó átlagosítás lenne, hiszen a járásonkénti eltérő árajánlatok mellett jelentős különbségek tapasztalhatóak az átlagos aranykorona értékekben is. Ezeknek okán még túl korai lenne kijelenteni, hogy hogyan fogja befolyásolni a termőföldek értéket az állam által közzétett ajánlás, azonban véleményem szerint a kezdeti időszakban nagy hatással lesz a termőföldek árára.


Alapvetően a termőföldek árát igen sok minden képes befolyásolni. Ilyen a földterület mérete és fekvése, minősége, a helyi adottságok. A föld iránti keresletet azonban jelentősen befolyásolják a fejlesztési tervek, az állami támogatások és spekulációs tényezők is, amely áremelkedést generálhat. A tulajdonviszonyok rendezésével a kisebb területek egy nagyobb gazdasághoz kerülhetnek, amelyek így sokkal hatékonyabban és versenyképesebben vehetnek részt a mezőgazdasági termelésben. Az uniós és hazai támogatások is a földön elérhető jövedelem részét képezik, amely egységes és tulajdonjogilag is „homogén” területen könnyebben elérhető. Így a tulajdonviszonyok rendezése hosszabb távon jelentős földforgalmat, ezzel együtt fokozatos áremelkedést generálhat majd.


Összességében az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének a törvényekben meghatározott módja az egész mezőgazdaság szempontjából nagy jelentőségű lesz, és elősegíti az életképes és a jobban használható birtokszerkezet kialakulását. Mivel ezek megszüntetésével nagyobb gazdaságok alakíthatóak ki, valamint az egységes tulajdonjogi területek kialakításával a termelés és a felvehető támogatások elérhetősége is könnyebbé válhat, így ezeknek a területeknek a felszámolása hosszú távon serkenteni fogja a keresletet, ami növelheti a hazai termőterületek értékét. A téma megismerése azért is fontos, mivel nagyon sok magyar embert érint, mint tulajdonost, így megkerülhetetlen, hogy foglalkozzunk vele. A cikkben jelentős hangsúlyt kapott a megszüntetési folyamat szabályozási háttere, mivel sok esetben a tulajdonos tényleges tudta nélkül lehetséges a termőföld bekebelezése, így megannyi bírósági eljárást vonhat maga után, ha az ember nem figyel a földtulajdonára.  




Pintér Bence


Üzletfejlesztési munkatárs
Bonafarm Csoport